不懂就問，公募REITs和股票、債券、普通公募基金都有什么區(qū)別？

經(jīng)過不斷打磨，2021年，國內(nèi)首批公募REITs面世，它和咱們熟悉的投資產(chǎn)品有什么不同？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票：

如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有3項特點，首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。

其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。

在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券：

一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風險。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金：

不同于普通公募基金，公募REITs具有3個特點，一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標的為分散化配置的股票、債券等。

二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。

三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過運營維護基礎(chǔ)設(shè)施項目，來獲得基金價值的不斷提升，而普通主動型公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實現(xiàn)投資收益。

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